Google Ads voor makelaars: adverteren op de verkoopopdracht, niet op de huizenzoeker
Voor een makelaar is een klik van een huizenzoeker bijna altijd weggegooid geld. Die zoeker koopt via de woningsite, bekijkt je advertentie, klikt weer weg, en jij hebt betaald. De waarde zit ergens anders: bij de verkoper die wil weten wat zijn huis waard is en nog niet weet bij wie hij tekent.
Op welke stap leert Google?
Wij bouwen campagnes die de huizenzoeker buiten de deur houden, de aanvraag voor een waardebepaling als doel nemen en doormeten tot de opdracht die getekend is. En we zeggen er eerlijk bij wat Google in Nederland wel en niet beperkt als je voor woningen adverteert, want de targetingregels voor woningadvertenties die Google in de VS en Canada hanteert, gelden hier niet.
Zo lees je de figuur
Vier stappen tussen een klik en een getekende opdracht. De schakelaar bepaalt welke stap Google als succes telt. Er staan met opzet geen aantallen en geen conversieratio's bij, want die verschillen per kantoor; wat overal gelijk is, is dat Google alleen leert van de stap die je terugstuurt.
- 4Opdracht getekend
- 3Afspraak gehouden
- 2Waardebepaling aangevraagd
- 1Klik
Wat Google terugkrijgtdat er een formulier is verstuurd
Waar het signaal vandaan komtde site
De afwegingveel signalen, ook van nieuwsgierigen
Een opdracht is veel waard, een klik niet
Een verkoopopdracht levert courtage op. Een klik van iemand die een huis zoekt, levert niets op, hoe lang hij ook op je pagina blijft. Dat verschil is de basis van elk account dat wij voor een makelaar inrichten, en het bepaalt waar elke euro van het budget naartoe gaat.
Hoe groot de markt is waar die opdrachten uit komen, laat CBS zien
In het derde kwartaal van 2025 werden bijna 63 duizend bestaande koopwoningen verkocht, 15,6 procent meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde verkoopprijs van 487 duizend euro. Bron: CBS, Meer bestaande koopwoningen verkocht, minder nieuwbouw, gecontroleerd op 23 september 2026. Achter elke verkoop zat een verkoper die moest beslissen of hij een makelaar inschakelde, en zo ja welke. Dat moment is het enige waar een advertentie van jou iets verandert.
Drie soorten zoekers, en maar een of twee zijn van jou
- De huizenzoeker wil een woning bekijken. Hij is geen opdrachtgever en wordt dat via een advertentie ook niet.
- De verkoper wil weten wat zijn huis waard is en wie hem gaat helpen. Hij is precies wie je zoekt.
- De koper die hulp zoekt bij zijn aankoop, is wel een opdrachtgever als je aankoopbegeleiding doet. Die krijgt dan een eigen campagne met een eigen pagina, los van de verkoper. Doe je het niet, dan hoort hij bij de eerste groep.
Voor verhuur geldt hetzelfde. Bemiddel je bij verhuur, dan is de verhuurder je opdrachtgever en niet de huurder die een woning zoekt.
Koperszoekwoorden eruit
Een campagne op makelaar met een plaatsnaam erachter trekt ook zoekopdrachten als makelaar met die plaatsnaam en huizen te koop. Google koppelt ze aan elkaar omdat de woorden overeenkomen, niet omdat de bedoeling hetzelfde is. Zonder uitsluitingen gaat een deel van je budget dan naar mensen die een woning zoeken.
De lijst waar we mee beginnen
We sluiten vanaf de eerste dag de woorden uit die een huizenzoeker verraden: te koop, huurwoning, open huis, de naam van de woningsite, en woorden als bezichtiging plannen of woning bekijken. Daarnaast de zoekopdrachten die met werk te maken hebben en niet met een verkoop, zoals vacature, opleiding en salaris. Die lijst is een begin, geen eindpunt, want elke regio heeft eigen varianten.
Het zoektermrapport, de eerste weken elke dag
Dit vak lekt budget naar kopers, en dat zie je alleen in het zoektermrapport: de lijst met wat mensen echt intikten voordat ze op je advertentie klikten. De eerste weken lezen we dat rapport dagelijks en voegen we elke kopersterm die erdoor glipt aan de uitsluitingen toe. Pas als er een paar dagen achter elkaar niets nieuws meer tussen zit, gaan we naar een vast wekelijks moment.
Welk zoekwoordtype waar
Brede zoekwoorden laten Google zelf varianten zoeken, en in dit vak betekent dat varianten richting kopers. We beginnen daarom strakker en verruimen pas als de uitsluitingen staan. Hoe die keuze in het algemeen werkt, staat in zoekwoordtypen voor vakmensen, en hoe we campagnes opdelen in campagnestructuur voor vakmensen.
Een vak, drie kanten: vindbaar, adverteren en de site
Voor makelaars werken we langs drie pagina's die bij elkaar horen. Wat hier over adverteren op Google staat, rust op wat de andere twee uitleggen: een campagne landt op een pagina van de site, en die pagina moet ook zonder advertentie gevonden worden.
De waardebepaling als advertentiedoel
De advertentie belooft een gesprek over de waarde van de woning, geen bedrag in dertig seconden. Dat is een bewuste keuze. Een advertentie die een snel getal belooft, trekt ook mensen die alleen nieuwsgierig zijn naar de waarde van hun huis en niet van plan zijn te verkopen. Die klik betaal je net zo goed.
Hoe de advertentie klinkt
Een paar regels zoals we ze voor een verkoopcampagne schrijven, met de plaatsnaam ingevuld per werkgebied: Wat is je woning in [plaats] waard, Verkoopmakelaar in [plaats], een gesprek bij je thuis, of Je huis verkopen in [wijk], eerst de waarde. Wat er niet in staat: een belofte over de verkoopprijs, over hoe snel een woning verkocht is, of dat je de beste van de stad bent. Dat kun je per woning niet waarmaken, en een verkoper die het leest, onthoudt het bij de eerste tegenvaller.
Wat de landingspagina vraagt
De pagina achter de advertentie vraagt drie dingen die een verkoper uit zijn hoofd weet: het adres, het type woning, en wanneer hij ongeveer wil verhuizen. Die laatste vraag is voor jou de belangrijkste. Iemand die over drie maanden weg wil, bel je vandaag. Iemand die zegt ooit, bel je ook, maar met een ander gesprek.
Wat de pagina eerlijk zegt
Onder het formulier staat wanneer een bezoek nodig is: voordat er een bedrag komt waar jij achter staat. Wie dat vooraf leest, verwacht geen getal in zijn mailbox, en schrikt dus ook niet als je belt om een afspraak te maken. Dat scheelt je gesprekken met mensen die alleen een automatische schatting wilden.
Waar die pagina woont
De landingspagina is een pagina op je eigen site, niet een los formulier bij een externe partij. Hoe we die waardecheck bouwen, met de stappen van het verkooptraject ernaast, staat op website voor makelaars. En wie dezelfde vraag ook zonder advertentiebudget wil beantwoorden, leest op SEO uitbesteden voor makelaars hoe we de waardevraag organisch uitschrijven.
Meten tot de getekende opdracht
Een aanvraag voor een waardebepaling is nog geen opdracht. Tussen die twee zit een gesprek, een bezoek en een handtekening, en bij elke stap valt er iemand af. Wie Google alleen vertelt dat er een formulier is ingevuld, leert Google om formulieren te verzamelen. Dat is iets anders dan opdrachten.
De uitkomst gaat terug naar Google
Daarom sturen we de uitkomst uit je administratie terug als offline conversie. Bij elke aanvraag komt een kenmerk van de klik mee. Als een aanvraag een afspraak wordt, en later een getekende opdracht, zet je dat in je administratie, en die stap gaat met hetzelfde kenmerk terug naar het account. Zo leert Google welke zoekopdrachten tot een getekende opdracht leiden, en niet alleen welke tot een formulier.
We sturen daarbij alleen het kenmerk van de klik en de stap die is gehaald. Geen namen, geen adressen, geen dossierinhoud.
Welke stap telt, en wat dat kost
De tekening bovenaan deze pagina laat de vier treden zien: klik, waardebepaling aangevraagd, afspraak gehouden, opdracht getekend. Met de schakelaar kies je op welke trede Google optimaliseert. Hoe hoger de trede, hoe dichter het signaal bij je omzet ligt, maar hoe minder van die signalen er per maand binnenkomen, en een systeem dat weinig voorbeelden krijgt, leert langzaam. Hoe lager de trede, hoe meer signalen, maar hoe meer ruis. Welke trede bij jou past, hangt af van hoeveel aanvragen je binnenkrijgt; dat bekijken we per account en we noemen er geen vast getal voor.
Wat je zelf moet doen
Een veld in je administratie met de status van elke aanvraag, en de discipline om dat bij te houden. Het koppelen richten we bij de start in. De volledige uitleg over conversies meten staat op conversiemeting voor vakmensen.
Wat Google in Nederland wel en niet beperkt
Google heeft aparte regels voor woningadvertenties, en het loont om te weten waar ze gelden. Hieronder staat wat we in het beleid van Google lazen, met de bronnen erbij, gelezen op 23 september 2026.
Makelaardij is geen beperkte categorie
Makelaardij staat niet als beperkte categorie in de beleidslijst van Google Ads. Het beleid voor lokale diensten beperkt in Nederland alleen loodgieters en slotenmakerdiensten, zie Google Ads-beleid, andere beperkte bedrijven: lokale diensten. Makelaars vallen daar dus niet onder.
De woningregels gelden in de VS en Canada
Google beperkt voor woning-, werk- en kredietadvertenties de targeting op leeftijd, geslacht, ouderlijke status, burgerlijke staat en postcode. Advertenties met die targeting worden in de VS en Canada geblokkeerd en kunnen in andere regio's blijven draaien. Bron: Google Ads, FAQ personalized advertising policy on housing, employment and credit, gecontroleerd op 23 september 2026. In Nederland adverteer je als makelaar dus zonder die beperking.
Waarom we er toch niet op richten
Wij richten op plaats en straal, niet op wie iemand is. Niet omdat het moet, maar omdat een opdracht uit je werkgebied komt. Een verkoper van vijftig of van dertig, met of zonder kinderen, heeft een huis in jouw wijk of niet, en dat is het enige wat voor je campagne telt. Richten op leeftijd of gezinssituatie maakt je doelgroep kleiner zonder dat hij beter wordt.
Heb je meer vestigingen, dan krijgt elke vestiging haar eigen werkgebied met een eigen straal, en landt de advertentie op de pagina van die vestiging. Zo belt een verkoper het kantoor dat bij hem om de hoek zit, en niet een kantoor aan de andere kant van je werkgebied.
Beleid verandert
Wat hier staat, geldt op de datum erbij. Voor elke start lezen we het beleid opnieuw. Adverteer je naast bemiddeling ook financieringsadvies, dan valt die campagne onder ander beleid, en dat lezen we dan apart voordat er iets live gaat.
De intake en de Wwft
Makelaars en bemiddelaars in onroerende zaken en huurovereenkomsten vallen onder de Wwft. Ze doen bij iedere opdracht cliëntenonderzoek, niet alleen naar de cliënt maar ook naar diens wederpartij. Sinds 1 januari 2026 gaan Bureau Toezicht Wwft en Bureau Economische Handhaving samen verder als de Dienst Financieel-Economische Integriteit, kortweg DFEI. Bron: Belastingdienst, Beroepsgroepen voor de Wwft, gecontroleerd op 23 september 2026.
Waarom dat op de landingspagina staat
Voor jou is het routine. Voor een verkoper die voor het eerst een makelaar inschakelt, is het een verrassing als je bij de eerste afspraak om legitimatie vraagt. Wie de reden niet kent, denkt aan wantrouwen. Daarom zegt de landingspagina in twee zinnen dat je bij de eerste afspraak legitimatie vraagt, en waarom: omdat de wet elke makelaar bij elke opdracht cliëntenonderzoek laat doen.
Als uitleg, niet als verkoopargument
Het staat er als uitleg en niet als bijzondere service. Elke makelaar moet het, dus het is geen reden om voor jou te kiezen, en een pagina die het als voordeel brengt, maakt iets groter dan het is. Wat het wel doet: de eerste afspraak begint zonder misverstand. De advertentie zelf noemt de Wwft niet; daar is geen ruimte voor en het hoort er ook niet.
Wat het kost, gerekend met je eigen courtage
Het beheer kost 250 euro per maand met 500 euro opstartkosten voor een vestiging. Werk je vanuit meer vestigingen, dan groeit alleen het maandbedrag mee: 350 euro per maand bij twee tot vier en 450 euro per maand bij vijf tot tien, en de eenmalige opstart blijft 500 euro. Alle bedragen zijn exclusief btw. Het advertentiebudget gaat rechtstreeks naar Google en bepaal je zelf.
De rekensom maken we met jouw getallen
Of dat uit kan, rekenen we niet met een branchegemiddelde maar met twee getallen die alleen jij kent:
- wat een verkoopopdracht je gemiddeld aan courtage oplevert;
- welk deel van je aanvragen voor een waardebepaling uiteindelijk een getekende opdracht wordt.
Vermenigvuldig die twee en je weet wat een aanvraag je gemiddeld waard is. Trek eraf wat je wilt overhouden, en je weet wat een aanvraag via Google maximaal mag kosten. Pas daarna kijken we wat er in jouw werkgebied realistisch is, en dat kunnen we pas zeggen als we in een account kijken.
Wat we niet beloven
Een aantal aanvragen, een aantal opdrachten of een bedrag aan courtage. Dat hangt af van je werkgebied, je naam, het seizoen en wie er naast je adverteert. Wat we wel doen, is laten zien wat een aanvraag kost en wat een opdracht kost, zodra de meting uit hoofdstuk 04 loopt. Wat adverteren in het algemeen kost, staat op wat kost Google Ads, en of het voor jouw soort bedrijf werkt, op werkt Google Ads echt.
Naast advertenties
Advertenties huur je; wat je organisch opbouwt, blijft staan als je stopt met betalen. Hoe dat voor een makelaarskantoor werkt, staat op SEO uitbesteden voor makelaars. Meer over hoe we adverteren voor vakmensen staat op Google Ads.
Veelgestelde vragen
Moet ik adverteren op mijn woningaanbod?
Meestal niet. Kopers vinden je aanbod op de woningsite, en een klik van een huizenzoeker levert je geen opdracht op. Advertentiebudget werkt harder bij verkopers die een waardebepaling willen. Doe je aankoopbegeleiding, dan is een koper die daar hulp bij zoekt wel een opdrachtgever, en die krijgt een eigen campagne.
Mag ik als makelaar op leeftijd of postcode richten?
Google beperkt die targeting voor woningadvertenties in de VS en Canada. In Nederland geldt die beperking niet. Wij richten toch op plaats en straal, omdat een opdracht uit je werkgebied komt en niet uit een leeftijdsgroep.
Wat is een goede prijs per aanvraag?
Dat hangt af van je courtage en van hoeveel aanvragen een opdracht worden. We rekenen het uit met jouw cijfers, niet met een gemiddelde uit de branche.
Hoe weet Google welke aanvraag een opdracht werd?
Door de uitkomst uit je administratie terug te sturen als offline conversie, met het kenmerk van de klik en de stap die is gehaald. Dat richten we bij de start in. Namen en adressen gaan daarbij niet naar Google.
Waarom staat de Wwft op de landingspagina?
Omdat je bij een verkoopopdracht legitimatie moet vragen. Wie dat vooraf leest, schrikt niet bij de eerste afspraak. Het staat er als uitleg, niet als verkoopargument, want elke makelaar heeft die plicht.
Zullen we eens naar jouw situatie kijken?
Aan een eerste gesprek zit geen prijs en geen verplichting. We kijken naar wat er nu staat en zeggen eerlijk wat we zouden doen, en wat niet.